I København er udbuddet af ejerlejligheder det højeste siden starten af 2024, og køberne har fået mere at vælge imellem. Har din lejlighed stået til salg i flere måneder uden et bud, du kan leve med, er du altså ikke alene. For mange ejere ser valget ud til at stå mellem at sætte prisen ned eller vente. Der er dog en tredje vej, som færre overvejer: at udleje lejligheden i en periode og sælge senere.
Tre muligheder, når salget går i stå
Den første mulighed er at sætte prisen ned. Det kan skabe ny interesse, men du tager afslaget med det samme. Den anden er at lade lejligheden stå tom og vente på den rette køber. Så kan den vises frem når som helst, men du betaler selv de faste udgifter hver måned uden en indtægt. Den tredje er at udleje med en fast slutdato. Du får en lejeindtægt i ventetiden, og lejligheden er ledig igen, når perioden udløber.
Står lejligheden tom, skal du også huske bopælspligten. De fleste boliger i København skal bruges til helårsbeboelse, og kommunen skal have besked senest seks uger efter, at den sidste beboer er flyttet. Et salg kan give dig en frist, men reglerne forsvinder ikke, bare fordi salget trækker ud. Med en lejer i lejligheden er kravet opfyldt.
Slutdatoen er det, der gør lejligheden ledig
Det vigtigste at vide er, at et salg ikke i sig selv giver dig ret til at opsige en lejer. Lejeloven beskytter lejeren mod opsigelse, og en klausul om, at lejeren skal flytte, når lejligheden bliver solgt, holder ikke. Løsningen er en tidsbegrænset lejekontrakt efter lejelovens § 173 med en fast slutdato og dit ønske om at sælge skrevet ind som begrundelse. Ifølge lovbemærkningerne kan begrundelsen også være, at du vil udskyde salget for ikke at sælge med tab.
Når du finder en køber, aftaler I en overtagelsesdag, der ligger efter slutdatoen. Vil du se, hvordan du kan udleje i stedet for at sælge, har BY Administration samlet markedstallene og reglerne i en gennemgang for ejere i København.
Det skal du have styr på undervejs
- Fremvisninger. Skal lejeren flytte, fordi lejeperioden udløber, har lejeren pligt til at give adgang til fremvisning efter lejelovens § 186. Før da sker fremvisninger efter aftale, så fortæl lejeren om dine salgsplaner, inden I skriver kontrakten under.
- Ejerforeningen. Efter normalvedtægten skal bestyrelsen have besked om udlejningen senest samtidig med, at lejeforholdet begynder. Tjek også jeres egen vedtægt.
- Korttidsudlejning. De 70 dage, mange kender fra Airbnb, gælder kun den bolig, du selv bor i. Er du flyttet ud, kræver ferieudlejning i København som udgangspunkt kommunens samtykke. En almindelig lejeaftale har ingen dagsgrænse.
- Køberen. Lejerens rettigheder gælder også over for en ny ejer, så giv køberen kontrakten og dokumentationen for begrundelsen.
Hvornår giver udlejning mening?
Udlejning passer bedst, hvis du kan klare dig uden provenuet, så længe lejeperioden varer, og hvis lejen dækker en god del af dine faste udgifter. Skal du bruge pengene til din næste bolig, eller ligger lejen langt under det, lejligheden koster dig, er et salg nu ofte det bedre valg. Har du selv boet i lejligheden, kan et senere salg stadig være skattefrit, men få en rådgiver til at se på netop din situation.
Vil du kende tallet, før du beslutter dig, så beregn din lejeindtægt. Du fortæller om lejlighedens beliggenhed, størrelse og stand og får et personligt bud inden for 24 timer på hverdage. Buddet er gratis og uforpligtende, men det er en vurdering og ikke en garanti, for den endelige leje afhænger også af, hvilke lejeregler din lejlighed er omfattet af.
En usolgt lejlighed behøver ikke at være en ren udgift. Med en fast slutdato og en lejer, der kender aftalen fra starten, kan ventetiden give en indtægt, og lejligheden er klar til en køber, når lejeperioden slutter.
